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augmentation loyer
10 déc. 2020

Quelle augmentation de loyer peut-on pratiquer après une rénovation ?

Quentin
Door Quentin
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Au bout de quelques années, il devient normal pour tout bailleur de procéder à une rénovation de son bien. Or, qui dit rénovation dit nécessairement augmentation de loyer. Pour autant, il peut être difficile, au regard des montants que l'on investit dans son bien, de déterminer le montant exact de l'augmentation de loyer que l'on peut pratiquer.

Quels types de travaux ?

Pour réaliser des économies d'énergie et améliorer la faisabilité de location du bien, les premiers travaux à viser sont ceux qui concernent l'isolation. Toiture, fenêtres à double voire triple vitrage. Ces travaux, naturellement, amélioreront grandement la valeur locative de votre bien car ils impacteront le confort de ses occupants et réduiront également leur facture énergétique.

On peut également envisager une rénovation des systèmes de chauffage, telle l'installation d’une chaudière ou encore des travaux esthétiques (finitions) de remise à neuf des peintures. N'oubliez pas également de surveiller les normes applicables notamment en matière d'installations électriques. Outre le caractère obligatoire des travaux de mise en conformité électrique, ils constitueront également une amélioration significative de la valeur de votre bien.

Pour des travaux plus conséquents, pensez à privilégier les remises à neuf des communs telles la cuisine ou encore la salle de bain. Les choix que vous ferez (et les sommes que vous investirez) auront également une conséquence sur le loyer : on ne loue pas de la même manière un appartement avec cuisine américaine qu'un appartement avec une cuisine classique, pour la bonne et simple raison que la demande est plus forte dans un cas que dans l'autre. Ces données du marché doivent également vous indiquer quelle stratégie de rénovation suivre.

N'oubliez pas enfin que dans le cas d'une maison ou d'un appartement en rez-de-jardin, une amélioration extérieure du bien (par exemple la façade) améliorera grandement la valeur locative du bien.
Dans tous les cas, que ce soit pour l'installation de chaudière, de mise en conformité électrique, de travaux de finitions ou d'isolation, vous pourrez demander une augmentation de loyer.

Quelle augmentation de loyer peut-on pratiquer ?

Tout dépend de la nature de vos travaux et de la nature du contrat qui vous lie à vos locataires (ou non). On peut se référer dans ces conditions aux différentes jurisprudences existantes et aux pratiques des juges de paix afin de déterminer ce qui est raisonnable et ce qui l'est moins.

Si votre locataire est toujours dans le logement et que vous procéder à des travaux de rénovation, vous ne pourrez lui demander une révision du loyer qu'entre le 9ème et 6ème mois précédant la fin du triennat en cours. Votre locataire devra donner son accord par écrit pour la révision du loyer. Dès lors, il convient pour éviter toute perte de temps de se caler sur les exigences jurisprudentielles : le juge considère qu'il faut que le bailleur prouve qu'à la suite de ces travaux, le logement en question est inférieur à 10% du prix normal du marché et qu'il s'agisse bien de travaux de rénovation, de modernisation ou d'amélioration réelle de la valeur du bien.

Une fourchette raisonnable, en fonction de la nature des travaux (il serait aberrant d'augmenter le loyer de 10% si le bailleur n'a fait que refaire les peintures), serait donc entre 5 et 15% d'augmentation de loyer.

Votre logement doit rester dans la valeur locative, même en fourchette hausse. Un bien trop cher à la location se vendra mal, même s'il est extrêmement bien rénové et situé. Il s'agit d'un juste dosage qu'il conviendra de savamment mesurer. Enfin, n'oubliez pas non plus que dans le cadre de travaux de rénovation, il vaut mieux faire appel à des professionnels qualifiés que faire les travaux soi-même. Un investissement au rabais engendre souvent des frais à répétition.

Quentin

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